Hyresavtal för affärslokal
Hyra av affärslokaler regleras i jordabalkens 12 kapitel (hyreslagen). Hyreslagen reglerar såväl hyra av bostadslägenheter som hyra av lokaler. Bestämmelserna är till stora delar tvingande till hyrestagarens förmån. Om parterna alltså avtalat i strid med lagen och hyrestagaren på grund av avtalet hamnar i en sämre situation än vad lagen säger är avtalet ogiltigt i den delen. En affärslokal kan förutom ett sedvanligt kontor vara vilken typ av lokal som helst, till exempel en fabrikshall, butik, förråd eller ett garage. Om objektet däremot är en bostadslägenhet som används som bostad gäller andra regler. Hyreslagen skiljer nämligen i vissa situationer på bostad och lokal.
Ett hyresavtal är bra att upprätta skriftligt men det måste inte vara skriftligt för att vara giltigt. Däremot kan ett skriftligt hyresavtal fungera som bevisning vid en eventuell tvist. Hyresgästen har även alltid rätt att kräva att ett skriftligt avtal ska upprättas. Det finns en mängd färdiga hyresavtal att hitta via olika intresseorganisationer på internet. Om man använder en färdig mall bör man noga läsa igenom avtalet för att försäkra sig på att det lämpar sig för den aktuella situationen och verkligen täcker in alla nödvändiga omständigheter.
Hyrestiden för lokaler definieras vanligtvis som en bestämd tid och alltså inte tillsvidare. I hyreslagen finns bestämmelser om vilken uppsägningstid man får avtala om beroende på hur lång hyrestiden är. Om hyrestiden är mellan två veckor och tre månader ska uppsägningstiden vara minst en vecka. För en hyrestid som är mellan tre och nio månader gäller en uppsägningstid på minst tre månader. När hyrestiden är över nio månader gäller en uppsägningstid på minst nio månader. Om avtalet gäller tillsvidare måste man ha en uppsägningstid på minst nio månader. Regeln är tvingande vilket innebär att man inte kan avtala om en kortare uppsägningstid.
Hyran för en lokal är marknadshyra, det vill säga den hyra hyresvärden kan få för lokalen på den öppna marknaden när avtalet ingås. Huvudregeln är att hyran ska bestämmas till ett belopp, men även andra beräkningsgrunder är möjliga förutsatt att det är fråga om en hyrestid på minst tre år. Hyran kan vara kopplad till en indexklausul eller klausul om fastighetsskatt. Genom att koppla hyran till en indexklausul, till exempel konsumentprisindex, kan man prissäkra hyresbeloppet för hyreskontrakt som gäller länge.
Hyresavtalet bör även förtydliga vad som ingår i den avtalade hyran. Förutom tillgång till lokalen kan hyresbeloppet även täcka uppvärmning av lokalen, vatten, avlopp, städning, bredband, receptionstjänster med mera. Hyresbelopp regleras vanligen exklusive moms. Hyresvärden kan däremot anmäla sig som frivilligt sattskyldig för uthyrning av lokaler till Skatteverket och då ska moms ingå i hyresbeloppet.
Parterna kan fritt avtala om hur betalningen av hyran ska ske. Huvudregeln, om inget avtalats, är att hyran betalas månadsvis i förskott till ett av hyresvärden angivet konto.
Hyresvärden och hyresgästen kan välja att avtala om en depositionsavgift, det vill säga en avgift som lämnas som säkerhet för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden. När hyrestiden löpt ut betalas depositionen tillbaka under förutsättning att hyresgästen uppfyllt sina åtagande, till exempel att hålla lokalen i ett visst skick. Borgen och bankgaranti är alternativ till depositionsavgift om hyresvärden vill ha en säkerhet.
Om det i lokalen finns inventarier bör man i avtalet reglera ansvaret för dessa under hyrestiden. Det vanliga är att man i avtalet reglerar en skyldighet för hyresgästen att underhålla och vårda eventuella inventarier under hyrestiden.
Ytterst viktigt är att avtala om för vilket ändamål lokalen ska utnyttjas. Att använda oprecisa formuleringar om den verksamhet som ska bedrivas kan verka lockande men för hyresvärden och övriga grannar är det inte bra. Om hyresgästen ska bedriva någon annan verksamhet än vad som sägs i avtalet måste hyresgästen ha hyresvärdens tillstånd. Genom att tydligt definiera ändamålet i avtalet kan hyresvärden försäkra sig om att hyresgästen inte plötsligt börjar bedriva verksamhet som låter mycket eller på annat sätt stör omgivningen.
För att undvika oklarheter längre fram kan parterna också i avtalet precisera i vilket skick lokalen hyrs ut. Om inget anges i avtalet antar man att lokalen hyrs ut i befintligt skick, det vill säga så som det är vid ingåendet av avtalet. Då är det hyresgästens ansvar att återställa lokalen i samma skick när avtalet sägs upp. För att försäkra sig om att hyresgästen verkligen kan nyttja lokalen kan hyresgästen försöka få igenom ett krav om att i avtalet reglera att lokalen ska vara brukbar för det angivna ändamålet.