Sopimuksen päättyminen
Vuokrasopimuksen irtisanominen
Määräajaksi tehty maanvuokrasopimus päättyy ilman irtisanomista määräajan päättyessä.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen voi irtisanoa vain maanvuokralaissa säädetyillä perusteilla eikä sopimuksessa voida sopia muista irtisanomisperusteista, paitsi rakennetun viljelmän ja maatalousmaata tai muuta maanvuokraa koskevassa sopimuksessa. Tontinvuokrasopimusta ei voi irtisanoa lainkaan.
Toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus voidaan irtisanoa milloin tahansa.
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokralaiselle on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta. Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksessa on lisäksi mainittava irtisanomisen peruste. Irtisanomisilmoituksesta käy myös sellainen haaste, jossa vuokrasuhde vaaditaan päättymään.
Jos ei tiedetä, kuka vuokralainen on, irtisanomisilmoitus voidaan antaa vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä.Myös silloin jos vuokra-alueella on rakennus, irtisanomisesta on lisäksi toimitettava tiedonanto rakennukseen. Ilmoituksen katsotaan tulleen vuokralaisen tietoon lehden ilmestymispäivänä.
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokranantajalle on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus. Irtisanomisilmoitus voidaan myös antaa sille, jonka tehtäväksi vuokranantaja on antanut vuokran perimisen, ei kuitenkaan rahalaitokselle. Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksessa on mainittava irtisanomisen peruste. Irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Irtisanominen on asianmukaisesti toimitettu myös, kun irtisanominen on annettu tiedoksi kuten haaste.
Jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin laissa säädetään, irtisanominen on tehoton.
Jollei muuta ole sovittu, irtisanomisaika on kahta vuotta pidemmässä vuokrasopimuksessa kolme kuukautta irtisanomista lähinnä seuranneen kalenterikuukauden alusta.Tätä lyhemmässä sopimuksessa tai sopimuksen ollessa toistaiseksi voimassa irtisanomisaika on kaksi viikkoa irtisanomisesta.
Vuokrasopimuksen purkaminen
Vuokranantajalla ja vuokralaisella on myös tietyin edellytyksin oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen.
Tiettyjen laissa mainittujen perusteiden täyttyessä vuokranantaja on oikeutettu purkamaan sopimuksen välittömin vaikutuksin sekä saamaan vahingonkorvausta. Purkuoikeus ei kuitenkaan koske tontinvuokraa. Tällaisia perusteita ovat:
vuokraoikeuden lain tai sopimuksen vastainen siirto tai alueen hallinnan luovutus,
vuokranmaksun laiminlyönti, kun kuukausi on kulunut vuokranantajan antamasta maksukehotuksesta eikä myöskään vakuutta maksamisesta ole asetettu sekä
vuokra-alueen tai sen omaisuuden kunnossapidon olennainen laiminlyönti tai sopimuksen vastainen käyttö edellyttäen, ettei menettelyä korjata annetussa kohtuullisessa määräajassa.
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa, jos vuokralainen on korjannut laiminlyöntinsä taikka lain tai vuokrasopimuksen vastaisen menettelynsä ennen kuin vuokranantaja on purkanut vuokrasopimuksen. Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa myös, jos vuokranantaja ei pura vuokrasopimusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän sai tiedon purkamisperusteesta tai kun laissa tarkoitettu määräaika päättyi.
Kun vuokrasopimus puretaan edellä mainituilla perusteilla, vuokrasuhde päättyy välittömästi ja vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä.
Laissa on mainittu muitakin purkamisperusteita. Vuokranantajalla on purkuoikeus esimerkiksi silloin, kun vuokralainen on muutoin kuin vähäisesti laiminlyönyt sovitun rakentamisvelvollisuutensa.
Vuokranantajalla on myös oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralaisen omaisuus luovutetaan konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa, vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä. Jos vuokraoikeutta ei saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää toiselle, edellytyksenä on lisäksi, ettei vuokralainen ole mainitussa määräajassa asettanut näiden velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta. Jos vuokralainen asettaa vakuuden vasta määräajan jälkeen, mutta ennen kuin on saanut purkamisilmoituksen tiedoksi, oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole.
Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta konkurssin alkamisen jälkeen purkaa sopimusta sen johdosta, että vuokraa on maksamatta konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta. Jos konkurssipesä käyttää vuokra-aluetta, se on tämän ajan vastuussa vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä, vaikka se ei olisi ottanut vastatakseen niiden täyttämisestä. Kun vuokrasopimus tällä perusteella puretaan, vuokranantajalla on oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta vahingosta.
Vuokralaisen konkurssi ei estä vuokrasopimuksen irtisanomista.
Vuokralaisella taas on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos:
vuokranantaja ei luovuta vuokra-aluetta vuokralaiselle sovittuna ajankohtana;
sopimusta tehtäessä voimassa ollut viranomaisen päätös tai määräys estää tai vaikeuttaa vuokra-alueen käyttämistä sopimuksen mukaiseen tarkoitukseen eikä vuokranantaja ole ilmoittanut tästä vuokralaiselle eikä vuokralainen ole muutoinkaan tästä tiennyt;
vuokra-alue ei luovutushetkellä ole sopimuksen mukaisessa kunnossa;
vuokra-alue, jonka kunnosta ei ole sovittu, ei luovutushetkellä ole sellaisessa kunnossa, jota vuokralainen vuokra-alueen käyttötarkoitus, sopimuksen ehdot ja muut olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia; taikka
vuokranantaja, joka on sitoutunut saattamaan vuokra-alueen määrättyyn kuntoon tai pitämään sen määrätyssä kunnossa, laiminlyö täyttää sitoumuksensa.
Kolmessa viimeksi mainitussa tapauksessa vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus edellyttää lisäksi, että vuokralainen on kehottanut vuokranantajaa korjaamaan puutteellisuuden kohtuullisessa määräajassa ja vuokranantaja on tämän laiminlyönyt tai että puutteellisuutta ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö puutteellisuuden korjaamisen saamassaan määräajassa, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjaamisesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina. (Vuokralaisella ei kuitenkaan ole korjausoikeutta, jos puutteellisuus johtuu vuokra-alueella olevan rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt vuokra-alueen tai siihen kuuluvan omaisuuden käyttämisen.)
Vuokralaisen vuokrasopimuksen purkamisoikeuden edellytyksenä on lisäksi, että purkamisen perusteena olevalla seikalla on vuokralaiselle olennainen merkitys, kun otetaan huomioon vuokrasopimuksen kohde, vuokra-alueen käyttötarkoitus, sopimuksen sovittu kestoaika ja muut olosuhteet.
Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa, jos vuokranantajan laiminlyönti tai vuokra-aluetta koskeva puutteellisuus korjataan ennen kuin vuokralainen purkaa vuokrasopimuksen. Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa myös, jos vuokralainen ei pura vuokrasopimusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän sai tiedon laissa tarkoitetusta viranomaispäätöksestä tai -määräyksestä.
Kun vuokralainen purkaa vuokrasopimuksen, vuokrasuhde päättyy välittömästi.
Purettaessa sopimus edellä mainituilla perusteilla vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta lunastus ja korvaus vuokra-alueelle tekemistään parannuksista ja vuokralainen on velvollinen korvaamaan hallinta-aikanaan vuokra-alueelle aiheuttamansa vahingon. Vuokranantaja on myös velvollinen korvaamaan vuokralaiselle laiminlyönnistä ja puutteellisuudesta aiheutuneen vahingon, jos laiminlyönti tai puutteellisuus johtuu vuokranantajan huolimattomuudesta.
Vuokralaisella on myös oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona vuokranantajan laiminlyönti tai vuokra-aluetta koskeva puutteellisuus estää tai haittaa vuokra-alueen käyttämistä. Jos kyse on vuokra-aluetta koskevasta puutteellisuudesta, tämä oikeus alkaa kuitenkin aikaisintaan, kun vuokranantaja saa tiedon puutteellisuudesta.
Sopimusehto, joka rajoittaa laissa määrättyjä purkamista ja päättämistä koskevia vuokralaiselle kuuluvia oikeuksia, on mitätön.
Vuokranantajan tai vuokralaisen on annettava vuokrasopimuksen purkamisesta kirjallinen purkamisilmoitus. Siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhteen halutaan päättyvän myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta. Purkamisilmoituksesta käy myös sellainen haaste, jossa vuokrasopimus vaaditaan purettavaksi.