Planeeringukohustusega alad ning planeeringukohustusest loobumine
Detailplaneeringu koostamine on kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel järgmistel juhtudel:
uute hoonete, va üksikelamu kõrvalhooned, suvila kõrvalhooned ja aiamaja kõrvalhooned ning teised kuni 20 m² ehitusaluse pindalaga väikehooned, ehitusprojekti koostamise ja püstitamise aluseks;
olemasolevate hoonete, välja arvatud üksikelamu, suvila ja aiamaja ning nende kõrvalhooned, maapealsest kubatuurist üle 33 protsendi suuruse laiendamise ja selle ehitusprojekti koostamise aluseks;
maa-alade kruntideks jaotamise korral.
Kõigil teistel juhtudel, näiteks mingi rajatise ehitamise aluseks, detailplaneeringu koostamine üldreeglina linnades, alevites ja teistel kompaktse asustusega aladel kohustuslik ei ole.
Lisaks annab seadus (PlanS § 125 lõikes 5) võimaluse teatud tingimuste olemasolul üldplaneeringu kohase detailplaneeringu koostamise kohustuse nõudest loobumiseks. Sellisel juhul tuleb välja anda projekteerimistingimused. Siin tuleb arvestada, et üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamiseks on seaduses erinõue (PlanS § 142), mis kohustab sellise detailplaneeringu koostamisel järgima üldplaneeringu menetlusnõudeid ning selle koostamise kohustusest ei saa loobuda. Erandit saab kasutada vaid juhul, kui ehitustegevus on kooskõlas üldplaneeringuga. Samuti ei saa loobumise erandit rakendada, kui alal on kehtiv detailplaneering. Juhul, kui alale on koostatud detailplaneering, tuleb järgida haldusaktiga kehtestatud detailplaneeringu lahendust. Detailplaneeringu olemasolul on lubatud väljastada projekteerimistingimused, mis täpsustavad detailplaneeringu lahendust asjakohasel juhul. Olemasolevat kehtivat detailplaneeringut saab muuta vaid koostades uue detailplaneeringu.
Kohalik omavalitsus võib lubada püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui:
ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi;
üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.
Detailplaneeringu kohustusest loobumise puhul on oluline ka tingimuste koosmõju ehk iga tingimus üksikuna ei ole piisav alus erandi kasutamiseks. Eraldi tasub rõhutada, et viidatud erandi näol on tegemist kohaliku omavalitsuse õiguse mitte kohustusega ehk säte ei anna kinnistuomanikule õigust nõuda selle rakendamist, vaid annab kohaliku omavalitsusele võimaluse kaaluda detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumist (kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus).